Как рассчитать доходность арендного бизнеса: три формулы и ошибка, которую делают все

«Доходность 12%» — говорит продавец. «Нет, реальная доходность 8%» — говорит покупатель. «Вы оба неправы, IRR здесь 15%» — говорит финансовый аналитик. И все трое считают одно и то же помещение.

Проблема не в арифметике. Проблема в том, что каждый считает свою метрику — и называет её просто «доходностью».

Разберём три формулы, которые реально используются. И одну ошибку, которая портит расчёты в большинстве случаев.

Формула первая: Cap Rate (ставка капитализации)

Формула: Годовой арендный доход / Стоимость объекта × 100%

Пример: аренда 180 000 ₽/мес × 12 = 2 160 000 ₽/год. Стоимость объекта — 29 000 000 ₽.

Cap rate = 2 160 000 / 29 000 000 × 100% = 7,45%

Для чего подходит

Cap rate — это инструмент сравнения объектов в один момент времени. Если вы выбираете между тремя похожими объектами в одном районе — cap rate позволяет быстро оценить, который из них «дороже» относительно генерируемого дохода.

Что он не учитывает

• Рост аренды (индексацию)
• Прирост стоимости объекта
• Налоги при покупке и продаже
• Транзакционные расходы (нотариус, риелтор, регистрация)
• Потенциальные расходы на простой

Cap rate — это фотография. Она показывает один момент, но не показывает движение.

Когда cap rate обманывает

Объект А: аренда 300 000 ₽/мес, цена 30 млн, cap rate 12%. Нет индексации, арендатор нестабильный, район с высокой вакантностью.

Объект Б: аренда 180 000 ₽/мес, цена 29 млн, cap rate 7,45%. Индексация 10%/год, договор 5 лет, арендатор у трёх вокзалов.

По cap rate побеждает объект А. По реальным деньгам через 5 лет — объект Б.

Формула вторая: ROI (возврат на инвестиции)

Формула: (Прибыль за период / Инвестиции) × 100%

ROI учитывает не только доход от аренды, но и прирост стоимости объекта. Это уже более полная картина.

Пример для Ольховской, 45с1 за 5 лет:

• Арендный доход за 5 лет: 13 187 016 ₽
• Прирост стоимости объекта: ~8 000 000 ₽ (консервативно)
• Итого прибыль: 21 187 016 ₽
• Инвестиции: 29 000 000 ₽

ROI = 21 187 016 / 29 000 000 × 100% = 73% за 5 лет, или ~14,6% в год (простая аннуализация).

Что ROI учитывает лучше

ROI даёт полную картину за горизонт инвестиций. Он включает и доход от аренды, и рост актива. Для сравнения «недвижимость vs депозит» — ROI правильная метрика.

Ограничения ROI

ROI не учитывает, в какой момент поступали деньги. 1 рубль сегодня ≠ 1 рублю через 5 лет. Если аренда поступала равномерно в течение 5 лет, а вы сравниваете с депозитом, где деньги реинвестировались — без временного фактора сравнение некорректно.

Именно для этого нужен IRR.

Формула третья: IRR (внутренняя норма доходности)

IRR — это та ставка дисконтирования, при которой сумма всех дисконтированных денежных потоков равна нулю. По-русски: это та годовая ставка, при которой «выгодно вложить деньги именно в этот проект».

Денежные потоки для Ольховской, 45с1:

• Год 0: −29 000 000 (покупка)
• Год 1: +2 160 000 (аренда)
• Год 2: +2 376 000
• Год 3: +2 613 600
• Год 4: +2 874 960
• Год 5: +3 162 456 + 37 000 000 (аренда + продажа объекта)

IRR этого потока: примерно 12,5–13,5% (зависит от точной цены продажи).

Почему IRR важен

IRR позволяет сравнивать разные инструменты с учётом времени поступления денег. IRR 12,5% по недвижимости и депозит 12,5% в год — это примерно одинаково на коротком горизонте. Но IRR не учитывает налоги, а депозит — учитывает (автоматически вычитается банком).

Почему IRR в российской недвижимости часто врёт

Вот та самая ошибка, которую делают все.

IRR — это предположение о ставке реинвестирования. Формула IRR неявно предполагает, что все промежуточные денежные потоки (аренда, получаемая каждый месяц) реинвестируются по той же ставке, что и IRR.

На практике: вы получаете аренду 180 000 ₽/мес и... что делаете? Тратите на жизнь. Кладёте на депозит под 10%. Инвестируете в акции с нестабильной доходностью.

Если арендные платежи реинвестируются под ставку ниже IRR — реальная доходность ниже IRR. Это называется «ошибкой реинвестирования», и большинство расчётов в рекламных буклетах её игнорируют.

Таблица: что использовать когда

Правильный подход для российского инвестора

На практике разумный инвестор в недвижимость в России работает с тремя числами:

1. Cap rate первого года — для понимания стартовой позиции и сравнения объектов. 7,45%, 9%, 12% — это ориентиры.

2. ROI за 5 лет с учётом прироста — для оценки реальной полной отдачи. «73% за 5 лет» — это понятная и проверяемая цифра.

3. Сравнение с депозитом на горизонте — для теста: а стоит ли вообще связываться с объектом? Если депозит даёт сопоставимое ROI при нулевых хлопотах — вопрос ребром.

Пример честного расчёта

Для Ольховской, 45с1:

Разница ROI: 73% vs 51,7%. Это ~6 миллионов рублей в абсолютных числах.

Чтобы депозит «поймал» недвижимость — ставка ЦБ должна остаться выше 14% на все 5 лет. Это маловероятно по прогнозам ЦБ.

Где все делают ошибку

Самая частая ошибка — брать cap rate первого года и сравнивать его с ставкой по депозиту. «7,45% vs 12,5% — конечно депозит». Это некорректное сравнение, потому что:

• Депозит не растёт в цене
• Аренда индексируется на 10% в год
• Налог с депозита есть, с объекта после 5 лет — нет

Правильное сравнение: ROI за горизонт vs депозит за горизонт с учётом падения ставки и налогов.

Тот, кто считает только cap rate первого года, видит 30% картины. Остальные 70% — это индексация, рост актива и налоговый эффект. Именно они определяют, богаче ли вы стали через пять лет.