Недвижимость или депозит: куда вложить 29 миллионов в 2026

Пятнадцать лет назад этот вопрос решался просто: недвижимость всегда. Сейчас — сложнее. Депозит даёт 12–16% годовых, ЦБ держит ставку высокой, и умные люди говорят «зачем заморачиваться с арендаторами, если банк даёт больше». Давайте проверим, правы ли они.

Спойлер: в моменте они почти правы. На горизонте 5 лет — нет.

Стартовые условия

Сумма: 29 000 000 рублей. Горизонт: 5 лет. Два варианта — депозит в топ-банке и коммерческая недвижимость в ЦАО с арендатором.

Депозит: ставка 12,5% в 2026, с расчётом снижения до 10% к 2027, 8,5% к 2028, 8% к 2029–2030 (согласно прогнозу ЦБ и рыночным ожиданиям). Реинвестирование процентов каждый год.

Недвижимость: объект 93 м² на Ольховской 45с1, аренда 180 000 ₽/мес, индексация 10%/год, прирост стоимости ~8 млн за 5 лет (исторический темп для ЦАО ~5,5% в год).

Расчёт по депозиту

При последовательном снижении ставки реинвестирование работает всё хуже:

Итого через 5 лет: 45 417 211 ₽. Прирост: +16 417 211 ₽.

Но стоп. Налог. Проценты по депозитам с суммы, превышающей необлагаемый минимум (1 млн × КС/100), облагаются НДФЛ 13%. Расчёт сложный, но грубо: за 5 лет заплатите 1,2–1,8 млн рублей налога на проценты.

После налога: ~43 800 000–44 200 000 ₽. Чистый прирост: ~14 800 000–15 200 000 ₽.

Расчёт по недвижимости

Аренда с индексацией 10% в год:

Прирост стоимости объекта: ~8 000 000 ₽ (консервативная оценка при темпе 5,5% в год для ЦАО).

Стоимость при продаже: ~37 000 000 ₽.

Налог при продаже: 0 ₽ (ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения выдержан).

Итого капитал через 5 лет (объект + аренда): 37 000 000 + 13 187 016 = 50 187 016 ₽. Чистый прирост: ~21 187 016 ₽.

Сравнение напрямую

Разница: ~6 187 000 ₽ в пользу недвижимости. Это больше чем годовой доход от депозита.

Что не учтено в расчётах

Честно — есть факторы, которые делают сравнение не таким однозначным.

За депозит:

Ликвидность депозита мгновенная. Если через 2 года понадобятся деньги — депозит закрывается за день. Объект продаётся 1–3 месяца в лучшем случае.

При ставке ЦБ выше 16% ситуация меняется — депозит становится реально конкурентным даже с учётом налогов. Такой сценарий возможен, хотя сейчас ЦБ сигнализирует об обратном.

За недвижимость:

Прирост стоимости 8 млн — прогноз, а не гарантия. В 2014–2015 и 2022 нежилая недвижимость в Москве падала на 10–20% в рублёвом выражении, прежде чем отрасти.

Арендатор может съехать. Один год простоя «съедает» 1,5 года арендного дохода с учётом потерь и расходов.

Три сценария для честности

Оптимистичный (для недвижимости): ЦБ снижает ставку быстрее, рынок ЦАО растёт на 7%/год, арендатор сидит все 5 лет. Итог: 52–54 млн.

Базовый: расчёты выше. Итог: ~50 млн vs ~44 млн.

Пессимистичный: арендатор ушёл на год 3-го года, простой 4 месяца, прирост объекта 3% в год. Итог: ~46 млн vs ~44 млн. Разница всего 2 млн — не так впечатляет.

Пессимистичный сценарий депозита: ЦБ держит ставку высокой, но вводит дополнительные ограничения или налоги на доходы с капитала (обсуждалось в 2024). Тогда депозит теряет часть преимущества.

Кому что подходит

Депозит выигрывает, если:

• Деньги могут понадобиться в любой момент
• Нет желания вникать в управление объектом
• Горизонт менее 3 лет
• Высокая неопределённость в личных планах

Недвижимость выигрывает, если:

• Горизонт 5+ лет
• Важен рост капитала, а не только доход
• Нужна защита от инфляции
• Налоговая оптимизация при выходе важна

Для большинства инвесторов с горизонтом 5 лет и суммой от 20 млн — недвижимость в ЦАО с сильным арендатором и длинным договором выигрывает у депозита на ~40% в абсолютных числах.

6 миллионов разницы — это не абстракция. Это ещё одна хорошая машина, или первый взнос на следующий объект.