Доходность коммерческой недвижимости в Москве: реальные цифры 2026
«7,45% — это мало». Именно так говорят люди, которые никогда не владели коммерческой недвижимостью. Они смотрят на первый год и не видят, что происходит дальше.
Доходность коммерческой недвижимости — один из самых неправильно понимаемых показателей на рынке. Одни называют cap rate. Другие имеют в виду ROI. Третьи — IRR за 5 лет. И все спорят, глядя на разные цифры.
Разберём по-честному: что сколько даёт, где и почему.
Как вообще считают доходность
Простейшая формула: годовая аренда / цена объекта × 100%. Это cap rate — ставка капитализации. Он показывает, сколько объект генерирует прямо сейчас относительно своей стоимости.
Проблема cap rate: он не учитывает ни рост аренды, ни прирост стоимости объекта, ни налоговые эффекты. Для сравнения объектов в одном классе он удобен. Для реальной оценки инвестиции — недостаточен.
На Ольховской 45с1 в первый год: 180 000 × 12 / 29 000 000 × 100% = 7,45%. Через 5 лет, с учётом индексации 10% в год: 180 000 × 1,1^4 = 263 538 ₽/мес, что даёт 10,9% от начальной цены покупки.
Среднегодовая доходность с учётом прироста стоимости актива — 14,6%. Это уже совсем другой разговор.
Карта доходности по округам Москвы
Московский рынок неоднороден. Цена метра в ЦАО и ЮАО отличается в 2–3 раза, но арендные ставки — нет. Поэтому доходность по округам выглядит парадоксально.
| Округ | Цена м² (нежил.) | Аренда м²/мес | Cap rate | Ликвидность | Вакантность |
|---|---|---|---|---|---|
| ЦАО | 300 000–600 000 ₽ | 3 500–6 000 ₽ | 7–14% | Очень высокая | 3–5% |
| ЗАО (Москва-Сити) | 350 000–700 000 ₽ | 3 000–5 500 ₽ | 6–11% | Высокая | 5–8% |
| СВАО | 150 000–250 000 ₽ | 1 200–2 200 ₽ | 8–10% | Средняя | 8–12% |
| СЗАО | 160 000–270 000 ₽ | 1 300–2 400 ₽ | 8–11% | Средняя | 7–11% |
| ЮАО | 130 000–210 000 ₽ | 900–1 800 ₽ | 7–9% | Ниже средней | 12–18% |
| ВАО | 140 000–220 000 ₽ | 1 000–1 900 ₽ | 7–10% | Ниже средней | 10–15% |
Цифры — средние по рынку за 2025–2026 год. Исходники: данные ЦИАН, Авито Недвижимость, экспертные оценки брокеров.
ЦАО: дорого, но окупаемо
Парадокс ЦАО в том, что при высоких ценах вход в рынок сложнее, но качество объектов выше. Вакантность 3–5% означает, что пустое помещение здесь — аномалия, а не норма. Арендаторы конкурируют за хорошие места, а не наоборот.
Прирост стоимости в ЦАО исторически выше, чем в периферийных округах. За 2020–2025 нежилые помещения в ЦАО выросли в цене на 40–55%. В ЮАО — на 20–30%.
СВАО: хорошая доходность, но высокий риск вакантности
Cap rate 8–10% выглядит привлекательнее, чем 7,45% в первый год. Но вакантность 8–12% означает: при поиске нового арендатора простой в 2–3 месяца реален. Это минус 4–6% к реальной доходности за год простоя.
Плюс ликвидность при выходе: продать объект в СВАО в сравнимые сроки сложнее. Рынок покупателей там уже.
ЮАО: низкий порог входа и низкий же потолок
7–9% cap rate в ЮАО при более низких ценах на вход звучит разумно. Но прирост стоимости отстаёт от ЦАО, вакантность выше, и при смене арендатора поиск занимает 4–8 месяцев. Итоговая многолетняя доходность нередко оказывается ниже ЦАО.
Почему первый год обманчив
Профессиональные инвесторы в недвижимость смотрят на 5–10-летний горизонт. Первый год — это точка входа, а не финальная картина.
Для Ольховской 45с1 расчёт по годам:
| Год | Аренда в мес (₽) | Аренда в год (₽) | Доходность к цене покупки |
|---|---|---|---|
| 1 | 180 000 | 2 160 000 | 7,45% |
| 2 | 198 000 | 2 376 000 | 8,19% |
| 3 | 217 800 | 2 613 600 | 9,01% |
| 4 | 239 580 | 2 874 960 | 9,91% |
| 5 | 263 538 | 3 162 456 | 10,91% |
| Итого за 5 лет | — | 13 187 016 | ~45,5% от цены покупки |
И это только аренда. Добавьте прирост стоимости ~8 млн рублей за 5 лет — и суммарная отдача на вложенный капитал выходит за 70%.
Конкуренты: депозит и облигации
В 2026 году ключевая ставка ЦБ — на уровне, при котором депозиты предлагают 12–14% годовых. Это делает сравнение острее: зачем недвижимость, если депозит даёт почти столько же без хлопот?
Ответ — в трёх пунктах:
Первое. Ставка по депозиту непостоянна. При снижении КС (а ЦБ уже сигнализирует об этом) ставка упадёт до 8–10% через 2–3 года. Арендный доход с индексацией 10% в год — растёт.
Второе. Депозит не растёт в цене. 29 млн на депозите через 5 лет — это 29 млн плюс проценты (которые реинвестируются или тратятся). Объект через 5 лет — это 37+ млн. Сам капитал растёт.
Третье. Налоги. Доходы от депозита облагаются НДФЛ 13–15% сверх необлагаемого минимума. При продаже объекта через 5+ лет — 0% (ст. 217.1 НК РФ).
Подробный расчёт «депозит vs недвижимость» — в статье про 29 миллионов.
Что влияет на доходность сильнее всего
Из практики — три фактора, которые двигают реальную доходность больше, чем локация или класс объекта:
Качество договора. Индексация 10% в год против плоского договора — это разница в 30–40% накопленных арендных платежей за 5 лет. Только из-за этого один и тот же объект может давать 8% или 12% в год на горизонте.
Стабильность арендатора. Один год простоя «съедает» примерно 1,5–2 года арендного дохода (с учётом брокерской комиссии и коммунальных в простое). Арендатор, который не уйдёт — дороже, чем кажется.
Момент покупки. В 2026 году часть продавцов снижает цены из-за давления высокой КС. Купить объект на 5–10% ниже рынка — это сразу добавить 0,5–1% к годовой доходности навсегда.
Три ошибки при оценке доходности
Считают только аренду, забывают о росте актива. Cap rate 8% плюс рост актива 5% в год — это совсем другая история, чем просто «8%».
Сравнивают с депозитом в моменте, а не на горизонте. Ставка по депозиту через 3 года будет другой. Аренда с индексацией — нет.
Игнорируют налоговый эффект. Продажа через 5 лет без НДФЛ — это от 1 до 5 млн рублей сэкономленного налога, зависит от прироста стоимости.
Реальная доходность коммерческой недвижимости — многомерная вещь. Тот, кто смотрит только на первый год cap rate, видит 30% картины.
Ольховская 45с1 — объект в продаже
93 м² · ЦАО · Хостел · 180 000 ₽/мес · 14,6% годовых · 0% налога после 5 лет